Правовий аналіз нового закону України «Про житлово-комунальні послуги» (законопроект №8391)

e-mail Друк

Вето Президента на новий Закон про ОСББ спричинило інформаційний застій у сфері ЖКГ в Україні. Зовсім непомітно і тихо було прийнято в другому читанні законопроект „ Про внесення змін до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» щодо вдосконалення системи управління житловим фондом та вирішення окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг ”. Верховна Рада України постановила внести до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» зміни, котрі впливають не тільки на сферу надання послуг, а й на діяльність ОСББ та управителів

Ми вже неодноразово звертали увагу громадськості на даний законопроект на стадій першого читання у ВРУ:

Нове дихання законопроекту № 8391 про внесення змін до Закону України «Про житлово-комунальні послуги»

http://www.cdms.org.ua/index.php/uk/housing-estate-mn-ua/problems-of-stewardship-and-development-of-condominiums-mn-ua/227-new-breath-bill-number-8391-artua.html

Чому такі житлово-комунальні послуги і такий законопроект 8391 є неприйнятним для власників житла 

http://www.cdms.org.ua/index.php/uk/housing-estate-mn-ua/problems-of-stewardship-and-development-of-condominiums-mn-ua/243---------8391-----.html

Законопроект має свою цікаву і тернисту дорогу. Коли новий проект Житлового кодексу відклали до кращих часів, а міністерського законопроекту №8474 про зміни до Закону про ОСББ ще не було, в березні 2011 року у Верховній Раді появилася ініціатива реформувати інший акт, що регулює сферу ЖКГ - Закон України «Про житлово-комунальні послуги». Й хоча експерти негайно проаналізували і прокоментували дану ініціативу, навіть запропонувавши свої варіанти вдосконалення проекту (див. нашу публікацію від 24 березня 2011 року), проте 14 квітня 2011 р., загалом непомічений громадськістю,  проект №8391 був зареєстрований у ВРУ.

Проект по-суті, є першою спробою впровадити зміни власне щодо управительства. Проте якщо в Житловому Кодексі спостерігалась спроба об’єднати проблематику і управління житлом і створення ОСББ, а також соціального житла та інші сфери житлового законодавства в єдину кодифіковану систему, то окремі акти на зразок проекту 8391 на той час не вирішували проблеми в цілому, а просто усували певні симптоми,і то далеко не всі. Це могло призвести до подальшої розбалансованості різних законів як Закон про ОСББ і Закон про ЖКП і невідповідність їх один одному.

Окрім реакції експертного середовища (див. публікацію згадану вище) Виникло багато застережень і всередині самої Верховної Ради.

Як ми вже зазначали в нашій публікації, 11 січня 2011 року Комітет рекомендував до другого читання законопроект про внесення змін до деяких законів («Про питну воду», «Про теплопостачання», «Про житлово-комунальні послуги») щодо інвестиційної діяльності у сфері ЖКГ (реєстр №№ 8649, 9033), яким передбачається запровадження поточних рахунків із спеціальним режимом використання для проведення розрахунків за інвестиційними програмами. Цими змінами визначено, що до складу економічно обґрунтованих витрат на виробництво (надання) житлово-комунальних послуг можуть включатися витрати на відшкодування  залучених інвестиційних ресурсів та їх вартості в межах і за рахунок зниження фактичної собівартості цих послуг в результаті залучення таких інвестиційних ресурсів (інвестиційна складова ціни/тарифу).

Таким чином, прийняття цього законопроекту стає чи не найвизначальнішою дією реформи ЖКГ останніх років, дією, котра змінила всі результати протистояння громадськості за реформування ЖКГ, зокрема боротьбу навколо Закону про ОСББ та Житлового Кодексу.

Аби довести це твердження, перейдімо до постатейного аналізу законопроекту 8391.

1. Термінологія

Законодавці втілили бажання усунення поняття балансоутримувач, натомість деталізовано поняття власників, а саме зафіксовано термін «співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, які є співвласниками загального та неподільного майна в такому будинку»;

Також розширено повноваження управителя – згадано функцію управління не тільки будинком, а і „його прибудинкової території.”

2.Повноваження органу місцевого самоврядування.

Повноваження ОМС розширено пунктом про ведення обліку прийнятих рішень. Тобто ОМС повинен брати на облік всі рішення прийняті співвласниками. Проте це дає можливість не тільки контролювати процес, а й створити базу даних вільного житлового фонду для управління. В сукупності з повноваженнями з призначення управителів.

Проте найважливішим є положення, що в разі відсутності жодних самостійних рішень про управління будинком (створення ОСББ, призначення управителя) управителя таким будинком зобов’язаний визначити на конкурсних засадах орган місцевого самоврядування. Порядок та строки оголошення та проведення конкурсу, встановлюється Кабінетом Міністрів України.  

Постає питання чому умови і правила проведення конкурсу не прописати чітко в законі? Хоча співвласники мають право у будь-який час переобрати управителя, визначеного ОМСом, проте не деталізовано умов розриву відносин з таким управителем – умов компенсацій і відповідальність за господарювання такого управителя і т.д.

Позитивним є обов’язок ОМС та виконавчої влади, зазначений в даній статті, у тримісячний строк з дня прийняття рішення забезпечити передачу документації щодо цього будинку співвласникам або управителю. 

3.Розподіл житлово-комунальних послуг залежно від функціонального призначення.

Автори законопроекту розшири поняття послуги з управління будинком, усунувши балансоутримування, поняттям виконанням робіт щодо організації належної експлуатації багатоквартирного будинку, належних до нього споруд, прибудинкової території, ремонту та забезпечення якісного надання особам, які проживають у такому будинку чи використовують приміщення в ньому, комунальних та інших необхідних послуг згідно з умовами договору та вимогами нормативів, норм, стандартів, порядків і правил встановленими законодавством)».

Проте водночас не згадано стосунку до надання таких послуг ОСББ на самообслуговуванні. Всі ж вимоги загалом підходять під управляючу компанію, котрій дійсно треба встановити стандарт для виконання обслуговування.

4. Доступ до приватного житла

Замість балансоутримувача під час здійснення несанкціонованого доступу і до повного завершення робіт мають бути представники власника/співвласників (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або іншої створеної співвласниками організації) та/або управителя». Тобто чітко вказано на потребу присутності ОСББ, в будинку, де воно створене.

5. Учасники договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг

Законопроект додає до учасників таких відносин співласника - тобто деталізує поняття власника як співвласника будинку, усуваючи плутанину в термінології. Натомість особливий статус - балансоутримувач усунений повністю.

6. Права та обов’язки власника/співвласників багатоквартирного будинку

Відповідно до ідеї закону  стосовно усування балансоутримування, власник найперше володіє правом управляти будинком – тобто непрямо визнано можливість самозабезпечення власником управління своїм майном в багатоквартирному будинку.

Також змінене формулювання вибору форми управління визначати управителя та самостійно або через представника укладати з ним договір про надання послуг з управління будинком;Сюди ж додано право визначати виконавців ЖКП та укладати з ними напряму договори(що може стати опорою в позиції ОСББ супроти нав’язування їм колективних договорів), раніше прямо закріплене лише за балансоутримувачем або управителем.

Суто номінально передбачено за влансиком можливість прийняття рішень стосовно порядок та умови залучення, накопичення та використання коштів на проведення капітальних ремонтів та здійснення заходів з енергозбереження.

Проте набагато важливішим за попередній абзац є положення пункту 2 статті 23 нового закону про ЖКП. Так власник реалізовує (реалізують) свої права, передбачені законом з урахуванням наступних механізмів.

По-перше,якщо в будинку один власник – він одноособово приймає рішення щодо управління таким будинком;

По-друге, якщо в будинку не створено ОСББ чи інші юр.особу для належного утримання та використання майна, тоді рішення приймаються ними спільно відповідно до закону.

Водночас співвласник має право делегувати свої повноваження…іншому із співвласників; Незрозуміла форма легалізації такої передачі повноважень при відсутності ОСББ чи кооперативу – нотаріально з довіреністю можна передати такі повноваження майже будь-кому, то навіщо вигадувати окремий статус співвласникам?невже ОДИН співвласник може вирішити ВСІ питання за ВСІХ?Дана норма є надзвичайно непрозорою і потребує деталізації, інакше вона служитиме можливістю для масових фальсифікацій в будинках з неорганізованими власниками.

По-третє, якщо в будинку створено ОСББ чи іншу юр.особу з представництва інтересів власників, то порядок прийняття рішень щодо управління таким майном визначається законом і статутом такої юридичної особи.

Варто підкреслити, що основні зауваги стосовно законопроекту 8391 стосуються саме регулювання прав неорганізованих власників.

Прикладом цьому є вже згадувана стаття 23, пункт 3, а саме легалізація рішень, прийнятих неорганізованими співвласниками шляхом заочного голосування відбувається   в встановленому ними порядку. Тобто в Україні може бути порядків стільки, скільки будинків, Отже на нас чекатиме безлад і маса маніпуляцій, адже норма прописана відверто бездарно, створюючи можливості для системних порушень, так, аби один чи декілька співвласників, котрі невідомо як отримали повноваження від інших, могли самі приймати рішення стосовно всього будинку так, як їм захочеться.

В підтвердження висунутої тези можна навести положення пункту 4 статі 23 про права співвласників, згідно якої порядок проведення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, де не створено організацій співвласників, а також порядок прийняття рішень загальних зборів шляхом заочного голосування визначається Кабінетом Міністрів України.

Тобто закон чомусь їх права не деталізує і не захищає, а просто перелічує. Чим такі співвласники гірші від ОСББістів, що їх права захищаються на нижчому рівні – підзаконному? Адже таких співвласників – понад 70%, і їх права будуть регулюватися в ручному режимі, без жодних конкретних вимог закону. Адже ОСББ мають свій закон, а що мають інші? Перспективу житлового рабства, скопійованого з російських варіантів розвитку реформи ЖКГ.

Як і в Росії, захист прав співвласників бажає кращого, а ось фіксація обов’язків – на належному рівні. Співвласники багатоквартирного будинку зобов’язаний (зобов’язані):

1) забезпечувати належне управління, безпечну експлуатацію, технічне обслуговування, здійснення поточного та капітального ремонтів багатоквартирного будинку та утримання прибудинкової території відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил та інших нормативно-правових актів, що регулюють відносини у цій сфері;

Завважмо, що невідомо, в якій іпостасі виступати Держархбудконтроль, і як слідкуватимуть за дотриманням отого належного утримання. І знову ж – ніслова про міфічний перший капітальний ремонт – коли він  буде – незрозуміло, але от відповідальність ВСІХ співвласників за стан будинку починається від ВЖЕ, тобто від вступу закону в силу. Отже, чекай-нечекай першого капремонту – закон тебе змусить зробити його самотужки,  притому, що люди, котрі матимуть ОСББ в будинку, ще якось впливатимуть на процес, а от неорганізовані громадяни – просто робитимуть те, що держава скаже.

2) здійснювати витрати, пов’язані із споживанням житлово-комунальних послуг відповідно до цього Закону та інших нормативно-правових актів, що регулюють відносини у цій сфері.

Дана норма, просто ще раз фіксує обов’язок платити, проте є ще одна маленька заувага – які такі інші НПА, що регулюють відносини в даній сфері? Чому не зробити єдину систему норм стосовно даного питання? Чітку і вичерпну, котра б давала зрозумілі відповіді на всі виклики в цій сфері. Натомість маємо множення плутанини, не більше.

7. Особливості визначення способу управління багатоквартирним будинком

Замість усуненої статті про балансоутримувача ми отримали статтю 24 про особливості визначення форми управління. Співвласники можуть прийняти рішення про один з таких способів управління будинком:

1) управління будинком через створену ними відповідно до законодавства юридичну особу (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку тощо);

2) визначення управителя відповідно до цього Закону та інших нормативно-правових актів. 

Таким чином встановлюється на перший погляд стандартна схема – або ЖБК чи ОСББ або управитель. Проте суть підвоху в іншому – ОСББ окремо, неорганізовані власники окремо, і неорганізовані керуються не лише законом про ЖКП, а й всім іншим, проте невідомо поки чим. Отака невичерпність дозволяє вертіти законодавством, наче чорт місяцем, тобто продовжувати бардак в національному ЖКГ.

8. Права та обов'язки управителя.

Законопроектом розширено обов’язки управителя. Так, він повинен забезпечувати збереження та підтримку в належному стані технічної документації та правовстановлюючих документів на передані йому в управління об’єкти;

Також на управителя покладено обов’язок забезпечувати відображення відомостей про об’єкти передані йому в управління у даних обов’язкового обліку, а також складання і подання передбаченої законодавством звітності про такі об’єкти; Постає питання, чи потрібно ОСББ на самозабезпеченні звітувати про управління власним майном – будинком?

Окрім того управитель має здійснювати цілий ряд заходів для представництва інтересів співвласників - забезпечити ведення бухгалтерського та/або управлінського обліку операцій, пов’язаних з наданням житлово-комунальних та інших послуг, забезпечити здійснення загальнобудинкового обліку споживання комунальних послуг та розподілу витрат між співвласниками відповідно до законодавства та умов договорів;

Таким чином, ця діяльність вже точно не може вестися ентузіастами-одинаками,а виключно розвиненими і великими організаціями на кшталт управительських компаній. 

Незважаючи на гостру потребу врегулювання інституту управління житловим фондом в Україні на належному рівні, законопроект  вводить до правового поля новий акт стосовно діяльності управителів - Правила управління багатоквартирним будинком, затверджені Кабінетом Міністрів України. Невідомі ні зміст, ні ідеологія таких правил, та й загальні риси їх можуть різнитися від норм проекту Житлового Кодексу (управління житлом – лише для великих монополістів) до старого совкового законодавства про ЖЕКи.

Як-не-як, але законопроект 8391 чітко констатує - Управитель має відповідати вимогам, встановленим законодавством». От тільки вимоги ще не відомі.

9. Істотні умови договору між виконавцем/виробником та споживачем

Доволі блідо виглядає регулювання договорів - типові договори на надання житлово-комунальних послуг затверджуються Кабінетом Міністрів України. Проте відсутня деталізація чи реформування істотних умов договору.

10. Застосування конкурсних засад при наданні житлово-комунальних послуг та укладанні договорів

По-суті, жодних суттєвих змін в даний розділ не внеснено, укрім усування балансоутримувача, проте не деталізовано прав призначеного ОМСом управителя – адже співвласники його не уповноважували, то як йому проводити конкурс? чи він матиме право призначати виконавців послуг без конкурсу і весь ланцюжок правочинів буде непрозорим?

11. Особливості укладання договорів у багатоквартирному будинку

Зміст договору, визначеного частиною першою цієї статті, є однаковим для всіх договорів, які укладаються між виконавцем та споживачами, крім персональних даних споживача, відомостей про жиле та/або нежиле приміщення, загальної вартості послуг за договором.

Проте як бути тим, в кого набір послуг інший? Чому не прописати норму гнучкіше, аби не створювати перепон на рівному місці?

Договори між споживачами та виконавцями житлово-комунальних послуг мають бути укладені протягом двох місяців з дня укладання договорів, передбачених статтею 23 цього Закону.

12.Прикінцеві положення

Цей Закон набирає чинності через шість місяців після дня його опублікування. Не можна однозначно ствердити, що цей строк достатній для повної імплементації цього закону та розробки всіх необхідних підзаконних актів.

Підсумок

А підсумок не надто втішний. Громадськість реагує на гарні вивіски, а під скромним брендом 8391 – можна провести навіть ті механізми, як в Житловому Кодексі були чи не найбільш небезпечні.

Законопроект 8391 як завжди залишає більше питань, аніж відповідей. І проблема в тому, що зараз це вже не законопроект, а майже повноцінний закон, котрий за декілька місяців почне з горем пополам діяти.

Все нове – це добре забуте старе. Попри значну кількість хороших ініціатив та пропозицій(деякі з них – надзвичайно потрібні та нагальні – як от скасування балансоутримання) 8391 вперто не хоче вирішувати основні, базові проблеми – як от статус управителя чи захист прав неорганізованих співвласників.

Навіть найблагіші наміри можуть бути нівельовані погано написаним текстом норми, незрозумілими і суперечливим формулюваннями і загалом, слабкою юридичною стороною документа.

Законопроект не повністю збалансований і узгоджений із вже діючим законодавством - іншими нормативно-правовими актами, що регулюють дану сферу, а найбільше – з Цивільним Кодексом, адже закон не допускає виняткового виконання чи дотримання.

Закон дивним чином відсилає по всіх важливих питаннях або до підзаконних актів (навіть якщо існує потреба законодавчого закріплення тих, чи інших положень) або до майбутніх законів, котрих ще навіть у проекті немає.

8391 легалізує фактичний незаконний спосіб, в який різні підприємці, під вивісками ЖЕКів чи ТзОВ збирають кошти з темного населення, не пропонуючи і не гарантуючи нічого взамін.

8391 легалізує фактичний незаконний спосіб, в який різні підприємці, під вивісками ЖЕКів чи ТзОВ збирають кошти з темного населення, не пропонуючи і не гарантуючи нічого взамін.

 

Додати коментар


Захисний код
Оновити


Актуально